2025년까지 83만호 공급 “시장 안정 기대” - 동아일보

정부는 4일 관계부처 합동으로 정부․지자체․공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 발표했다.

이번 정책의 핵심은 수도권 약 61만호 (서울 약 32만호) + 5대 광역시 등 약 22만호 등 2025년 까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보하는 역대 최다 물량 공급이다.

정부는 “이번 혁신방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있다. 주민 삶의 질 관점에서 획기적으로 규제를 풀겠다. 공주도로 절차를 대폭 간소화 하겠다. 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유한다”는 것이라고 설명했다.

정책 추진배경에 대해 정부는 “투기수요에 대한 세제, 대출규제 강화 등 그간 강도 높은 수요관리로 투자수요가 감소하는 등 주택시장이 실수요자 중심으로 재편됐다. 다만, 역대 최대수준 주택공급에도 불구하고 유례없는 초저금리와 가구 수 급증 등으로 주택시장이 여전히 불안한 양상을 띠고 있다”고 설명했다.

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또 “금리 인하에 따른 주택수요 증가와 도심 내 공급부족 우려가 겹치면서 젊은 층의 내 집 마련 불안심리가 확산되고 있어 가구분화가 이례적으로 가속화되는 가운데, 2019년 수준의 가구 수 증가세가 지속될 경우 총량적 수급 불균형도 우려되는 상황”이라 밝혔다.정부는 그간 공급이 충분하다고 했는데, 공급대책을 발표하는 이유에 대해 “현 정부 들어 주택 공급은 전국, 수도권, 서울 모두 역대 최고 수준이며, 아파트 공급도 동일하다. 그럼에도 불구하고, 주택공급 확대를 통한 시장 안정을 위해 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급, 5.6대책 8.4대책 등 다양한 주택공급 확대방안을 이미 마련하여 추진 중”이라 밝혔다.

이어 “다만, 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에는 한계가 있는 상황이기에 실수요 보호 투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서, 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 이번 대책을 발표하게 된 것”이라 덧붙였다.

또 정부는 “이번 대책은 현재의 이례적인 초저금리와 가구분화 상황에서 시장과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책으로 취약계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택 공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다. 공공 주도의 개발 절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며, 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자 상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능하다”고 설명했다.

수용방식의 사업 추진이 사유재산에 대한 지나친 침해가 아니냐는 우려에 대해서는 “우선 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행한다. 아울러 기존 택지사업은 수용시 동의요건을 따로 규정하지 않았던 것과 달리 도심 내 사업임을 감안, 동의 요건을 도입한 것이다. 또한, 금번 수용방식의 Fast-track 사업 추진을 원하지 않을 경우에는 기존 방식의 사업 추진도 가능하다”고 답했다.

또 “도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해, 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당 보상하겠다. 먼저, 종전 방식보다 조합원에게 추가수익을 보장하고, 사업
불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인을 제공하고, 토지주에게는 기존 기대수익률보다 10∼30%p 높은 추가수익 제공을 보장, 조합 방식에 비해 인허가 절차 대폭 간소화(조합 총회 등의 절차 생략), 보상과정에서 사업에 동의한 원주민들에게는 수용에 따른 보상으로 신축주택에 대한 우선공급권을 부여 하고, 장래 부담할 신축 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 차액 납무, 사업에 동의하지 않은 원주민, 대책발표 이후 매수자·지분쪼개기 한 자에는 토지보상법의 기준에 따라 현금보상을 실시한다“고 밝혔다.

이번 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는 만큼 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아니냐는 우려에 대해서는 “시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대한다“고 답변했다.

더불어 “기존 역대 최고 수준의 공급(’17~’20) 물량에 더해 현 정부 출범 이후 공급대책으로 향후 압도적 공급 물량*이 공급될 예정이다. 현 정부 공급대책 총 수도권 공급 물량은 금번 대책 포함해 181. 7 만호다. 공급방안에 대한 신뢰가 형성되면 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가 상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대한다”고 전했다.

개발 사업으로 인한 집값 상승 우려에는 “도심 우수 입지에 충분한 공급이 지속된다는 신뢰가 형성된다면 매수세 완화 및 가격안정을 기대한다. 이번 대책에서만 서울 32만호, 전국 83만호가 신규 공급되며. 3기 신도시 등 기존 공급계획 등을 포함 시 수도권에만 현재 서울 주택 재고의 절반 수준의 압도적 물량이 공급될 예정”이라 설명했다.

이어 “개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있으나, 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미 부여하고 현금 청산할 계획이다. 아울러, 시장 상황을 면밀히 모니터링하여 과열 우려 시에는 토지 거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것”이라 전했다.

이번 대책에 따라 신규 주택공급이 늘어남에 따라 공공시행사의 부채 증가 등 부담이 커지는 것 아니냐는 우려에는 “이번 공급모델에서는 사업에 동의하는 토지등소유자는 현물선납을 하고, 새로 공급되는 아파트 우선분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 타 사업 대비 적을 것으로 판단한다. 이외에 세입자 상인 보호, 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하나 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않을 것으로 판단한다”고 전했다.

비수도권 지역에 대한 특별 대책으로는 “금번 대책에서는 주로 서울을 비롯한 수도권 지역에서 주택공급 부족에 대한 우려 때문에 발생하는 불안심리 확산 문제를 극복하기 위해서 수도권 지역 주택 공급에 역점을 두었다. 그러나 금번 대책에는 그동안 서울이나 수도권 지역에 한정되어 시행되었던 다양한 주택공급 방안을 5대 광역시 중심으로 지방에서도 시행하여 22만호의 주택을 공급하고자 한다. 아울러, 다음에 발표할 주거뉴딜 구상에서는 주택과 사회서비스, 혁신공간, 일자리를 연계한 다기능 임대주택을 주로 비수도권 지역에서 공급할 예정으로 지역균형발전에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다”고 설명했다.

송치훈 동아닷컴 기자 sch53@donga.com

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