LH·SH는 못믿겠고, 새 서울시장도 뽑는 중인데… 공공재개발 밀어붙이는 정부 - 조선비즈

입력 2021.03.30 09:00

신뢰도가 추락한 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 주도적으로 재개발을 추진할 수 있는지에 대한 의구심이 커진 가운데 정부가 공공재개발 2차 후보지를 발표했다. 전문가들은 새로 취임할 서울시장이 재개발 규제를 풀 경우 공공재개발이 용두사미로 끝날 수 있다고 우려한다.

30일 국토교통부에 따르면 전날 선정된 공공재개발 2차 후보지는 총 16곳이다. 노원구 상계3, 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 성동구 금호23, 종로구 숭인동 1169, 양천구 신월7동-2, 서대문구 홍은1·충정로1·연희동 721-6, 송파구 거여새마을, 동대문구 전농9, 중랑구 중화122, 성북구 성북1·장위8·장위9, 영등포구 신길1 등이다. 전체 공급 규모는 2만202가구로, 1차 후보지(4700가구)보다 공급물량이 4배 이상 많다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "공공재개발 후보지 선정이 도심 주택공급의 초석이 될 수 있도록 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고 사업의 장애요인을 함께 해결해나가겠다"고 했다.

공공재개발은 LH나 SH가 정비사업에 참여해 조합원 물량을 제외한 물량의 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 여러 인센티브를 주는 방식이다. 종상향(2종→3종주거 등)과 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등 인센티브가 주어진다.

공공재개발은 정부가 꺼내든 공공 주도 정비사업 가운데 그간 시장에서 가장 큰 호응을 얻었다. 사업성이 부족해 오랜 기간 정체됐던 재개발 사업지에서 많은 관심을 가진 상태다. 후보지 공모에 참여한 곳은 총 70개 사업지. 정비구역에 속한 12개 사업지 중 8개 사업지가 1차 후보지로 지난 1월 확정됐고, 비(非)정비구역인 나머지 가운데 16개 사업지가 이번에 2차 후보지로 뽑혔다. 공공재건축의 흥행 참패로 공공재개발의 흥행은 더 주목받았다.

그러나 불과 두 달여 사이 공공재개발의 처지는 꽤 변했다. 우선 LH 직원 투기 사태로 공공사업에 대한 의구심이 커졌다. 3기 신도시는 택지사업, 공공재개발은 정비사업으로 유형이 다르지만, ‘LH 불신’은 소유주 반발을 불러올 수 있다. 공공재개발은 전체 소유자의 10% 이상이 동의하면 공모 신청이 가능하지만, 사업 추진 동의율(50%)의 문턱은 훨씬 높다. LH 사태로 여론이 악화돼 동의율을 못 채우고 사업이 중단되는 후보지가 나올 수 있다는 얘기다.

서울시장이 새로 선출되는 것도 주요 변수다. 재개발 규제 완화 기조로 바뀌면 공공재개발의 장점이 ‘뚝’ 떨어지기 때문이다. 규제 완화로 사업성이 좋아지면 굳이 공공재개발을 택할 이유가 없어서다.

실제 오세훈 국민의힘 후보는 "취임하면 일주일 안에 재개발·재건축 규제를 풀겠다"고 했다. 그는 재개발 구역지정 기준을 낮추는 한편, 용적률을 높이고 층수규제를 완화하겠다고 공약했다. 박영선 더불어민주당 후보도 "강남 재개발·재건축의 경우 공공주도 형태를 고집하지는 않을 생각"이라며 문재인 정부 정책 기조와 다른 목소리를 냈다.

정부가 호언장담 한 대로 인센티브가 주어지는지에 대한 의문도 여전하다. 1차 후보지에 속한 서울 동작구 흑석2구역 재개발 추진위원회(추진위)와 SH는 지난 1월 사업성을 두고 티격태격한 바 있다. 용적률과 층수, 분양가를 당초 기대보다 현저히 못 미치는 수준으로 제시받은 흑석2구역 측은 "이대로는 공공재개발 못 하겠다"고 불만을 강하게 표출했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 진행한 공공주도 사업의 신뢰성이 떨어지고 있는 상황에서 굳이 지금 후보지를 발표해야 하느냐에 대해 의문이 있다"면서 "여당 후보가 당선되면 중앙정부 방침을 어기면서까지 정비사업을 진행하기 어렵겠지만, 야당 후보가 당선되면 굳이 공공재개발을 해야 하느냐는 여론이 각 사업지에서 나타날 것"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공공재개발은 서울시와 긴밀하게 협조되지 않으면 계획대로 사업이 추진되지 않을 가능성이 크다"고 했다.

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