2021년, 달라지는 부동산 제도...'규제' 보단 '공급' 초점 맞춰야 - 미디어SR

[미디어SR 박세아 기자] 변창흠 신임 국토부장관이 부동산정책을 총괄하게 됨에 따라 정부가 새해 부동산시장의 안정화를 위해 어떤 대책을 내놓을지 주목된다.

4일 업계에 따르면 문재인 정부는 지금까지 평균 두 달에 한 번꼴, 합산 24차례로 부동산 시장 안정화를 위해 각종 대책을 마련했다.

정부는 집값 상승을 투기 세력 탓으로 간주하고 각종 규제와 세금 정책으로 이를 막으려 하는 정책을 기조로 했다. 하지만 이같은 의도와 달리 매매시장과 전세시장의 가격이 모두 동반 상승하며 부동산시장 안정화는 갈수록 고전을 면치 못하는 모양새다.

규제 일변도의 정책을 기반으로 세제 개편을 포함한 정부의 부동산 대책이 사실상 올해부터 시장에 본격적으로 적용되고, 무주택 실수요자의 내 집 마련을 위한 주택공급 방안이 집중적으로 추진돼 부동산 시장에 모종의 변화가 올 것으로 관측된다.

KB국민은행 조사 결과에 따르면 지난해 전국 집값은 8.35% 올라 14년 만에 최고 상승률을 기록했다. 지난해 12월 서울 아파트 매매가는 3.3㎡ 당(평당) 평균 4,040만 원을 기록해 처음으로 4,000만 원선을 넘어섰다. 단기적으로는 각종 정책이 쏟아져 나왔음에도 부동산 시장에서의 소비자 불안은 가중되고 집값 안정화에는 어려움을 겪고 있는 상황이다.

올해 달라지는 부동산 제도

올해는 종합부동산세 세율과 양도소득세 세율 인상 같은 세제 개편을 통해 다주택자들의 세 부담 증가가 강화될 예정이다.

당장 1월에는 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주하는 제도 적용을 눈여겨 봐야 한다. 기존에는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 하지만 앞으로는 신규 취득한 분양권을 주택 수에 포함해 과세 여부를 따지게 된다.

또 장기보유특별공제의 경우 거주 기간을 추가한다. 보유 기간이 길더라도 실제 거주 기간이 짧으면 세 부담이 가중될 수 있다는 의미다.

앞서 1주택자가 9억원 초과 고가주택을 양도할 경우 보유 기간에 따라 연 8%씩 공제가 이뤄졌지만, 앞으로는 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 준다.

또 종부세율이 최고 6%까지 올라 다주택자에 대한 규제가 본격화될 전망이다. 종부세 부담이 가중되면서 과세 기준일인 6월 1일 이전 주택 처분에 나설지도 주목되는 점이다.

소득세 과세표준에 10억원 초과 최고 45% 세율 구간이 만들어지고, 2주택 이하 소유시 종부세율은 과세표준 구간별로 0.6~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0%까지 적용된다. 또 6월부터 다주택자가 주택을 처분할 때 양도세 중과세율이 기본세율에서 20~30% 포인트가 추가돼 인상된다.

민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하였지만, 올해부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 1.2% 이하에서 올해부터는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화된다.

또한 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양을 신청할 수 있다. 이때 거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주 기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 이때 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가로 현금 청산 받고 나가야 한다.

주택 부족 및 전세대란을 해소하기 위한 공급대책도 주목해 볼 만 하다. 올 상반기 정부는 임대 전세주택 4만9000가구를 공급할 예정이다. 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만9093가구(수도권 1만5652가구)를 전세형으로 전환, 민간이 건설한 공공 전세주택 1만8000가구를 매입해 추가 공급한다.

7월부터는 3기 신도시 사전청약이 시행된다. 인천계양(7~8월)을 시작으로 남양주 왕숙(9~10월), 고양창릉과 부천대장, 과천지구(11~12월) 등 순차 진행된다. 청약자격은 본 청약과 동일하며 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역 거주 중이면 가능하다.

규제보다 중요한 것은?

전문가들은 앞으로도 집값이 더 상승할 가능성이 있다고 내다보고 있다. 집값 안정의 핵심인 주택 `공급`이 제대로 이뤄지지 못하면 수급 불균형이 이어질 수 밖에 없기 때문이다.

정부에서 전체적인 물량 확대에 확실한 의지를 보이고 있지만, 질적인 측면에서 주택 수요층이 실제로 거주할 수 있는 공급 물량이 나올지가 관건이다. 또한 공급이 확대되도 부동산시장이 언제쯤 안정될지는 미지수다.

국내 내로라하는 부동산전문가로 꼽히는 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 전세난과 금리 정상화여부를 올해 부동산 시장에서 가장 주목해야 할 사안으로 꼽았다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 미디어SR에 "전세난으로 전세매물이 없어 아예 집을 구매하려는 경향이 강하게 나타날 수 있다"고 전망했다.

박 위원은 "전세 비율이 높은 비강남 즉 강북과 수도권 지방에서 전세난 회피수요가 강하게 나타날 수 있다"며 "전세 시장이 안정되지 못하면 자연스럽게 매매시장도 흔들리는 악순환의 고리에 빠질 수 있다"고 분석했다.

박 위원은 "예상보다 코로나19 백신 접종이 빨라질 가능성이 있다"며 "하반기로 접어들수록 금리 정상화가 어떻게 이뤄질지도 부동산 시장에서 눈여겨봐야 할 대목"이라고 진단했다.

그는 또한 공급시장에 대해서는 "단기적 효과보다는 조금 길게 봐야 한다"는 의견을 나타냈다. 박 위원은 "공급확대 효과는 단기보다는 중장기적으로 나타난다"며 "공급에 대한 신호가 확실해야 하고, 그 신호가 시장에서 주택 수요층에게 신뢰를 주어야 한다"고 짚었다. 공급 확대에 따른 집값 안정의 경우, 단기보다는 중장기적 효과가 있다는 관측인 셈이다.

'집값 안정화'는 지금과 규제가 중심이 되어서는 이뤄질 수 없다는 의견도 나온다.

김인만 부동산경제연구소장은 미디어SR에 "집값 잡기의 핵심은 결국 짧은 기간에 시장에 후유증을 남기지 말아야 하는 것"이라며 "현재와 같은 방식의 규제가 언젠가는 성공하겠지만, 집값이 충분히 오른 후 규제가 먹혀들어가는 방식이라면 성공이라기보다는 임계치에 도달해서 잡힌 것으로 봐야 한다"고 언급했다.

결국, 규제가 집값 안정의 큰 요인이 될 것이라고 기대하기 보다는 신임 변창흠 국토교통부 장관의 공급정책에 초점을 맞춰야 한다는 견해다.

김 소장은 "질 좋은 주택 공급의 현실화를 어떻게 이뤄내야 할지 구체적 정책을 눈여겨봐야 한다"고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 비슷한 견해를 내놨다. 규제 일변도의 정책이 전체적으로 실패한 상황에서 이제는 공급에 무게를 둬야 한다는 시각이다. 다만, 다수의 전문가가 우려하는 것처럼 공급의 질을 어떻게 담보할지가 중요하다는 설명이다.

이은형 책임연구원은 미디어SR에 "대규모 재개발/재건축을 배제하고서, 역세권과 준공업지역 등에 대한 고밀도개발을 통해 주택공급을 늘리겠다는 것은 총 공급물량에는 유의미한 성과가 있을 것"이라며 "하지만 주거 환경 개선이 불가능한 상황에서는 총공급량이 큰 의미가 없을 것"이라고 평가했다.

한편 국토교통부는 올해 설 명절 전에 25번째 부동산 대책 발표를 예고했다. 업계에서는 서울 도심 주택 공급 대책과 더불어 일부 규제 완화 정책이 담길 것으로 예상하고 있다.

앞서 변창흠 국토교통부 장관은 "집값과 전·월세 문제 등으로 힘겨워하는 국민의 근심을 덜어야 한다"고 강조했다. 변 장관은 이날 국토부 직원들에게 보낸 신년사를 통해 "우리 앞에는 많은 과제가 산적해 있다"며 "지금까지 주어진 과제를 회피하지 않고 묵묵히 국민을 위해 일해야 한다"고 역설했다.

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