[부동산] 부동산 광풍 속 심상치않은 시장…공급과잉 지역 리스크 유의해야 - 매일경제

필자는 최근 자산 시장의 모습이 2007년 말 또는 2008년 초와 상당히 유사한 부분이 많다고 누누이 이야기해왔다. 대중이 주식·부동산 투자에 열광하고 있는 모습이 특히 그렇다. 모든 투자는 내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 수 있는 사람들이 있어야 성공할 확률이 높다. 그런데 이제 주식이든, 부동산이든 지금의 가격보다 더 비싸게 사 줄 수 있는 사람들이 별로 없어 보인다. 코로나19 이후에 풀린 엄청난 유동성과 정부의 임대차 3법으로 인해 본질 가치 대비해 과도하게 상승한 서울과 주요 고평가 부동산 시장에 이제는 대세 하락이 시작될 징조가 보이고 있다.

부동산 시장과 금융 시장은 상당히 밀접하게 연관이 돼 있다. 향후 경기 전망을 빠르게 반영하는 것이 금융 시장이기 때문에 부동산 시장을 전망하는 데 있어서 금융 시장을 면밀하게 지켜보는 것이 필요하다. 그런데 최근 금융 시장 분위기가 심상치 않게 흘러가고 있다. 한국 종합주가지수는 3개월 연속 하락하고 있고 위기 시 상승하는 원·달러 환율은 4개월 연속 오르고 있는 모습이다. 한국의 금리 인상은 이미 시작되었고, 미국 쪽에서도 테이퍼링, 금리 인상과 같은 이야기가 계속해서 나오고 있다. 그리고 한국은 너무 심각한 가계부채 문제에 선대응하기 위해서 대출 규제에 대한 뉴스가 연일 신문을 장식하고 있다. 뭔가 분위기가 싸하게 바뀌어가고 있는 모습이다.

2007년에도 대중에게 주식·부동산 투자 광풍이 불었는데, 2007년 11월부터 주식 시장 대세 상승에 제동이 걸리고 주가 하락이 시작이 되었다. 그리고 환율은 2007년 11월에 바닥을 찍고 상승을 시작했다. 그런데 올해 9월 기준으로 그동안 거침없이 올라왔던 주식 시장이 3개월 연속 하락하고 있고, 환율은 4개월 연속 상승하고 있는 모습이다. 이러한 모습을 보게 되면 지금은 2008년 초와 매우 유사하다고 할 수 있다.

2022년에 2008년과 같은 큰 위기가 찾아올지 아닌지는 그 누구도 알 수 없다. 하지만 분명한 것은 이제는 혹시라도 올지 모르는 위기에 대해서 리스크 관리를 적극적으로 해야 한다는 것이다. 이전과 같은 비정상적인 상승 흐름이 앞으로도 계속해서 펼쳐질 것이라고 생각하는 것은 매우 위험한 발상이다. 금융 시장의 상황을 보게 되면 분명히 부정적인 변화들이 생기고 있기 때문이다.

혹시라도 향후 2022~2023년부터 부동산 대세 하락이 시작된다면 유의할 지역들은 다음과 같다. 서울과 서울 인근의 경기도, 인천, 대구가 가장 조심해야 할 지역들이다.

특히 인천·대구는 2022년부터 엄청난 입주 폭탄이 예정돼 있어서 하락이 강하게 예상이 되는 지역이다. 그리고 부산, 대전, 전남, 세종, 광주도 유의해야 할 지역들이다. 지난해 초부터 필자가 상승으로 대세가 바뀔 거라고 전망해왔던 충북, 충남, 강원, 전북, 경남, 경북 정도가 그나마 거품이 덜 끼어 있고 부정적인 요인이 적은 지역들이다. 하지만 역사상 유례를 찾아보기 힘들 정도로 엄청난 부동산 투자 광풍으로 인하여 이 지역들에도 적지 않은 거품이 끼어 있는 지역이 있어서 보수적으로 대응하는 것이 좋다. 다만 이 지역들 중에서 일자리가 증가하고, 인구수가 늘어나는데 공급이 적은 지역들은 상대적으로 상당히 선방할 것으로 기대된다.

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