"전세 구하기 더 어려워지나"… 6월 전월세 신고제 앞두고 불안한 임대시장 - 조선비즈

입력 2021.04.04 06:00 | 수정 2021.04.04 09:03

‘임대차 3법’의 마지막 퍼즐인 ‘전월세 신고제(임대차 신고제)’가 4월 시범 실시를 거쳐 오는 6월부터 전면 시행된다. 임대차 시장의 투명성을 개선한다는 측면에서는 긍정적인 효과가 기대되지만, 집주인과 세입자 양측의 세 부담을 가중하며 겨우 안정 국면에 접어든 시장을 다시 혼란케 할 것이라는 우려도 나온다.

4일 국토교통부에 따르면, 오는 6월 1일부터 전월세 신고제가 시행된다. 임대차 계약일로부터 30일 내에 임대차 신고를 의무화하는 것으로 신고 내용은 계약금액, 계약일자, 면적, 층수, 갱신여부, 계약기간 등이다. 신고 의무를 어기면 100만원 이하 과태료를 부과한다.

이에 앞서 국토부는 4월 중에 세종시 보람동, 경기 용인시 기흥구, 대전시 서구 월평2동 등 5개동을 대상으로 전월세 신고제 시범 실시에 나설 계획이다. 국토부 관계자는 "정식 시행 전 전월세 신고제 시스템을 점검하는 차원"이라면서 "시범 실시 지역에 서울이 빠진 것은 신청한 지자체가 없었기 때문"이라고 밝혔다.

기존에 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 공개됐던 전월세 거래가격은 세입자가 확정일자를 받는 과정에서 자연스럽게 수집된 정보로, 모든 실거래가가 등록되는 것은 아니었다. 이 때문에 임차인은 정확한 전월세 시세를 파악하기 어려워 ‘바가지 계약’ 등의 문제가 지속적으로 제기됐다.

또 집주인이 확정일자 신청을 거부해 보증금을 보호받지 못하는 경우도 있었다. 국토부는 전월세 신고제를 통해 실거래가 신고와 자동으로 확정일자가 부여되도록 할 계획이다.

전문가들은 전월세 신고제 도입이 임차인 보호 체계를 강화한다는 긍정적인 측면에 대부분 동의한다. 다만 임대차 계약과 관련한 과세 부담이 커지면서 전세 시장 안정에 새로운 변수가 될 수 있다는 점은 우려한다. 임대차 시장에 단기 충격이 생길 수 있다는 얘기다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차 시장을 투명하게 하고 세입자 권익을 향상한다는 제도의 취지는 바람직하다"면서도 "임대인이 전세 보증금을 갖고만 있어도 ‘간주임대료’에 대한 소득세가 부과되기 때문에, 세 부담 문제를 해결하기 위해 반전세나 월세로 전환하는 경우가 많아질 수 있다"고 말했다.

임대인 입장에서는 올해부터 강화되는 보유세 부담에 더해 임대소득세 부과도 피할 수 없게 된 셈이지만, 전월세 상한제로 가격 인상에는 한계가 있는 상황이다. 결국 임대료 인상으로 대응할 가능성이 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "소극 과세를 적극 과세로 바꾸겠다는 것이 핵심"이라면서 "단기적으로 새 임차인을 받을 때 집 수리를 안해주는 식으로 비용 전가가 이뤄질 것이고, 장기적으로도 늘어난 세 부담이 전월세 가격에 꾸준히 반영될 우려가 있다"고 했다.

부모의 도움을 받아 전셋집을 마련하는 신혼부부의 경우에는 전월세 신고제가 시행되면서 증여세를 피하기 어려워진다. 현행 세법에 따르면, 10년 내 5000만원을 초과하는 증여재산에 대해 ▲과세 표준 1억원 이하 10% ▲5억 이하 20% ▲10억 이하 30% 등의 구간별 증여세가 매겨진다. 그동안은 부모의 도움을 일부 받으면서 증여세를 제대로 내지 않고 지나가는 경우도 많았다.

고준석 동국대 겸임교수는 "안 그래도 전셋값이 많이 올랐는데 증여세 부담까지 더해지면 청년층의 신혼집 마련이 더 어려워지긴 할 것"이라면서 "혼인 기피 풍조가 더 심해지고 초혼 연령도 높아지는 사회 문제가 심화할까봐 걱정된다"고 말했다.

서원석 중앙대 부동산학과 교수는 "지난해 전세대란을 일으킨 계약갱신청구권과 전월세 상한제와 달리 전월세 신고제는 직접적인 규제를 가하는 종류는 아니라 그때와 같은 파급 효과는 없을 것으로 본다"면서도 "다만 임대인은 임대소득세를, 임차인은 증여세를 피하기 위해 아예 전세 계약서를 쓰지 않고 거주하는 ‘사각지대’가 생길 가능성은 있다"고 했다.

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